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奇亿:房价下跌底线已“暴露”

作者:122.114.143.97发表时间:2020-05-19 09:00:48

房地产在国民经济中占据很高的地位,归根结底还是房子在国人心目中的地位甚高。有报告显示,超过80%的国人77%的家庭资产是房产,而且国人收入来源百分之七八十都用来投资买房了。这两项均是世界第一。

中国人为什么如此热衷买房?个人认为有两方面主要原因:其一,房子在中国附加价值太重,居住倒是次要,房子和学区、婚姻、医疗、交通等资源都有挂钩。这也是为什么解决居住的途径有很多条,但每个人都想拥有自己的“大红本”的根本原因;

其二,房子在中国基本和财富划等号。房地产是极少数低门槛,高回报的全民皆可参与的行业。曾经甚至有专家直言,房产越多代表拥有财富越多,社会地位也越高,买房是积累财富的最佳途径。叠加过去二三十年房价已经翻了好几番,敢于人先投资买房的人也都赚得盆满钵盈,这更加固了“买房赚钱”在人们心目中的神圣地位。

过去如此,未来依然如此吗?李嘉诚其实早有过暗示,“任何一种行业,如有一窝蜂的趋势,过度发展,就会造成摧残。”

前亚洲首富这显然是话里有话:属于房地产的高光时刻已经结束了。过去大发展时代,闭着眼跟风买房,确实都可以躺赚,但是随着调控的降临,房地产高速发展之后,显然已经开始走“下坡路”了。未来依然盲目“跟风”,亦步亦趋投资买房,可能会很危险。

不仅李嘉诚,前首富马云对房地产、对房价的评价要更直抒胸臆也更直接,17年5月份时,网络报道,他曾直言不讳,地产经济可以持续一时,但注定无法长久。未来房子、车子是最普遍,最便宜的东西,年轻人没必要过早为这些无意义的东西背负巨额贷款负担。经济发展,终究还要靠互联网、实体、高科技、新服务业等来拉动。

走到今天,我们再看房地产的发展,真的觉得马云、李嘉诚又说中了。

首先,从16年底起开始的调控至今没有放松,而且有愈演愈烈之势。即便在今年这种大行情不佳的时候,各大城市急需房地产“续命”的情况下,调控依然没有超纲放松——3、4月份虽然全国有近70城出台“救市”政策,但平心而论都属于在官方允许的范围内的动作,驻马店、广州、海宁等有出格行为的调控政策也均被叫停收回了。从这点来看,国家这次对于调控是不达目的决不罢休的。

其次,房地产的地位发生巨变了。过去两年多,国家三令五申“坚持房住不炒”、“不拿房地产刺激经济”,党媒隔三差五喊话“不走老路”、“靠炒房走不远”,其实都在传递一个清晰的信号:房地产不能再沿袭过去的迅猛发展模式了。一来亿万普通刚需承受不起现在的高房价;二来经济发展也急需要转型升级,走实体制造业、高科技产业、新型服务业等拉动的高质量发展路线;最重要的是,经历过去几轮的强发展之后,中国的房子早已严重过剩,不能不提的是居民负债率也过高,接近美国“次贷危机”时的水平了。

一句话总结就是,过去二十年,虽然没有公开,但几乎所有人都默认,房地产行业就是拉动经济增长的重要工具。但从2019年国家喊出“不拿房刺经”之后,毫无疑问房地产的地位就此变了,被“打入冷宫”了。地位一落千丈的房地产,还能不能像过去一样,大肆发展,答案我想已经很明确了。

再者,纷繁杂乱的房地产市场确实需要好好“纠偏”、“整顿”了。一个诞生之初定位于解决亿万刚需居住问题的民生产业,硬生生被炒成奢侈品的价格,演变到今天连上市公司都来炒作,坐拥1.3万亿房产资产,合计高达百万套房源。很显然,这种“炒作”的行为已经危及房地产的根基了。

个人的业余资金不知道该如何配置,进行房产投资,以求保值增值也就罢了,但是纵观A股几千家上市企业,竟然不务正业也投资炒房,足可见房地产的诱惑有多大,更可见房地产市场的秩序有多混乱。

我还是那句话,房地产当前的问题,绝不止于房价过高、房价涨幅过快、非理性投资过盛。各行各业的资金大举流入楼市,居民部门杠杆加得太高等问题,对于房地产回归理性健康发展都造成强大阻碍。解决这些问题,已经迫在眉睫。

第四,一直以来国人都热切期盼看到的“降价潮”、“断供潮”这次真的出现了。过去三年多的调控压制是一部分原因,但是真正起到催化加速作用的还是今年这场让所有人始料不及的“黑天鹅”对房地产的巨大冲击。

降价潮:克而瑞数据显示,前4月百强房企中有近7成在降价销售。平均降幅高达10%。其中降幅排在前3位的是:华润置地、中国恒大、中国金茂。其销售均价都下滑了15%以上。

从2月中旬开始,开发商其实就在降价卖房自救。“抢收”、“抢跑”的恒大降价幅度一度高达25%,而且是全国所有项目都施行这一优惠政策。除此之外,碧桂园、融创、万科、绿地等部分城市的部分项目也爆出有实质性降价,幅度从5%-30%不等。但即便开发商如此有诚意,效果也差强人意。统计数据显示,前三个月,开发商销售额下滑超3成,中小房企几乎是颗粒无收,零进账。即便进入恢复期4、5月份,市场的回暖指数也仅恢复到了往年同期的七八成水平。当前阶段,三四线城市的开发商依然在为去化愁眉苦脸。

事实上,降价卖房不止发生在开发商端,真正代表市场的二手房端降价的火力有过之无不及。媒体报道,3、4、5月份,全国主要27城中,有半数二手房价格都出现下调了,尤其是进入4月份,二手房挂牌量激增近200%,这一现象也被业内专家解读为是,多套房的投资炒房客“撑不住”在“夺路逃命”了。

此外,米宅、樱桃房子、楼市新观等自媒体通过实地踩盘上海、北京、南京、合肥、青岛等二手房市场发现,降价卖房在这些城市早已是常态。业主拿出诚意主动调价更是家常便饭:上海有业主总价300万的房子,一周内直降50万;北京某小区业主挂牌当天就直降了20万,成交欲望可见一斑;合肥滨湖新区也出现过业主直降50万卖房的事实;环京燕郊“腰斩”式降价出售的案例,更是数不胜数……

断供潮:目前为止不多见,权威媒体公开报道的也不多。雪球财经报道,5月初,合肥一周竟然出现300套断供房抛售的情况。

为了证实这一事实,我们登录到阿里司法拍卖网查看发现了更大的秘密:合肥地区住宅在拍卖房产有4000套,且价格均低于市场价30-50万不等。我们咨询专家得到的结论是,今年受风波影响,资金链出现断裂的情况比往年多出几十倍,尤其是个体户、中小企业,资金链很脆弱,一旦个人经营业务受影响,抛售房产还债就成了第一首选。这4000套房源中,超过8成都是断供抛售的。

全国670多城,难道只有合肥的业主受影响吗?显然不是,阿里司法拍卖网搜索显示,全安徽在拍卖住宅房产数量高达25990。只是合肥恰巧报道出来了而已。现实中出现断供潮的城市绝非合肥一个,我们可以肯定地说,过去两年房价蹿升最快的几个城市,绝对都有断供的情况出现,而且数量还不小。

调控在延续高压姿态,对房地产的纠偏依然在继续,经济不景气背景下,降价潮、断供潮也接连到来,央行报告揭露中国其实早就不缺房了,不仅如此广大三四五线城市,房产早就“烂大街”了,而且人口、金融等基本面也决定了未来几年房价涨幅空间狭窄……种种因素叠加之下,对于房地产我们实在不敢再抱有多高的期望。幻想投资炒作房产赚钱,个人觉得3-5年还是彻底放弃这种想法吧。依目前中国楼市的发展趋势来看,现在进场买房,就意味着高位接盘,而且有长期高位站岗的风险。或许极少数城市还有升值赚钱的可能,但至少90%的城市近几年每年房产的升值回报跑不赢资金成本。

房价并非不能降,但也不能期待未来房价能够“大幅回落”,这同样不现实。大佬潘石屹曾经用10字说破了房价下跌的底线:降价超过20%很多地产公司将不复存在。

房价下跌底线的“暴露”其实代表着整个地产行业投资的实质,全行业其实都在为这20%的利润空间鼓与吹。买过房的、开发商、地产中介,都在拼命维护哪怕是早已畸形的买卖逻辑。看似人人都是赢家,实则绝大多数人都在更高明的“套”里。

地产“造富”的神话已经或终究都要“破灭”,参考美国、日本的过去便知。但作为刚需我们无法也没有多少时间去等待这一天的到来。明知道房地产已经没有多少价值可言,但为了居住,为了学区、婚姻我们仍然不得不前进。不过当前阶段对于刚需而言优势也很明显,买房、换房的选择议价权利更大了,因为买方市场已经到来了。


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